1. Földátruházási biztonsági okmányon kell-e a bejegyzési engedélyt elkészíteni mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld adásvétele esetén?

A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi törvény) 8. § (1) bekezdése értelmében a föld tulajdonjogának átruházására vagy a föld tulajdonjogát érintő más jogügylet írásba foglalására, továbbá azok ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges jognyilatkozatok megtételére csak olyan papíralapú okmányon kerülhet sor, amely az e törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározott biztonsági kellékekkel rendelkezik.
A Földforgalmi törvény 8. § (2) bekezdése kimondja, hogy a föld tulajdonjogát érintő más jogügylet alatt a vételi, az eladási, az elővásárlási, valamint a visszavásárlási jog – szerződéssel történő – alapítását és az ezekkel kapcsolatos joggyakorlás érdekében megtett egyoldalú nyilatkozatokat kell érteni (ide nem értve az elővásárlási jog gyakorlását). Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges jognyilatkozatok alatt a bejegyzési engedélyt, valamint az ügyleti meghatalmazást kell érteni.
A Földforgalmi törvény 2020. július 1. napjával módosult 8. §-a a korábbi szabályozáshoz képest tehát egyértelműen rögzíti, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges jognyilatkozatokat – így a bejegyzési engedélyt is – biztonsági okmányon szükséges kiállítani ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas legyen.
2. Föld tulajdonjogának közeli hozzátartozó részére, a haszonélvezeti jog fenntartásával történő átruházása esetén is érvényesül-e a Földforgalmi törvény 37. § (2) bekezdése, amely szerint a haszonélvezeti jogot legfeljebb 20 éves időtartamra lehet alapítani?
(A válaszadás időpontja: 2021. december 6.)
A választ a Földforgalmi törvény 37. § (5) bekezdése tartalmazza, amely kimondja, hogy a föld tulajdonjoga a haszonélvezeti jog fenntartásával csak közeli hozzátartozó javára ruházható át, s hogy e fejezet rendelkezéseit a föld tulajdonjogának a haszonélvezeti jog fenntartásával történő átruházása esetén a fenntartott haszonélvezeti jog vonatkozásában – a (4) bekezdésben foglalt kivétellel – nem kell alkalmazni.
Nincs tehát jogszabályi akadálya annak, hogy föld tulajdonjogának közeli hozzátartozó részére történő átruházása esetén az átruházó személy holtig tartó haszonélvezeti jogot tartson fenn saját magának.
Az átalakulás során a jogelőd cégről a jogutódra átszálló ingatlanok tulajdonjogának átvezetése céljából milyen okiratokat kell benyújtani?
(A válaszadás időpontja: 2021. december 6.)
A Ptk. 3:44. § (1) bekezdése alapján egyesülésnél a jogelőd jogi személy megszűnik, általános jogutódlás történik. Az egyesülés bejegyzéséről szóló cégbírósági végzés, illetve a cégjegyzéki adatok kétségkívül igazolják, hogy mely gazdasági társaság az általános jogutód. Az azonban nem állapítható meg, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett konkrét jogot is az általános jogutód szerezte meg. Ez ugyanis nem törvényszerű: a tagok arról is rendelkezhetnek, hogy az átalakulás során valamely vagyonelemet kivonják a társaság vagyonából. Ahhoz tehát, hogy az ingatlan-nyilvántartásba a jogutód cég tulajdonosként kerüljön bejegyzésre, olyan okirat szükséges, amely kifejezetten rendelkezik az ingatlan jogi sorsáról. Ez azt jelenti, hogy az Inytv. alakszerűségi előírásainak megfelelő okiratban, helyrajzi szám szerint megjelölve az ingatlant, a felek megállapodnak az ingatlan átszállásáról. Az okirat elnevezése, és egyéb tartalma a bejegyezhetőség szempontjából irreleváns, az akár az egyesülési szerződés, de egyéb okirat is lehet.
Ilyen konkrét átruházás hiányában elegendő, ha olyan okirat áll rendelkezésre, amelyből megállapítható, hogy a jogutódlás során nem történt tőkeszerkezet átalakítás. Utóbbi esetben a konkrét ingatlan nevesítése nélkül is kétséget kizáróan megállapítható, hogy a jogelőd társaság vagyona átszállt a jogutódra. A cégjegyzékbe feltöltött, a céges változásbejegyzési eljárásban készült okiratok tartalma, melyeket az ingatlanügyi hatóság letölthet a rendelkezésére álló céginformációs rendszerből, alkalmas lehet az általános jogutódlás igazolására.
Előfordulhatnak olyan esetek, amikor a cégjegyzéki iratok nem igazolják kétséget kizáró módon a céges vagyon, az ingatlan tulajdonjogának átszállását, de erről szóló, tartalmában és alakszerűségében az Inytv. előírásainak megfelelő megállapodást sem lehet megkövetelni, hiszen fogalmilag kizárt, hogy megszűnt cég érvényesen jognyilatkozatot tegyen. Megoldást jelenthet, ha a megszűnt cég volt tagjai – a céget „kitevő” természetes személyek – ebbéli minőségükben ellenjegyzett okiratban nyilatkoznak arról, hogy a konkrét ingatlan tulajdonjoga átszállt, és jogutódlás jogcímén bejegyezhető a jogutód cég tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba. Előfordulhat, hogy a jogutód cég tesz ilyen tartalmú nyilatkozatot, amely ugyancsak köti az ingatlanügyi hatóságot.
A szerződéses szabadság elvéből eredően, és mivel a szerzési jogcímeket taxatíve felsoroló jogszabályi rendelkezése nincs, a tulajdonjog bejegyzésének jogcíme átalakulás, beolvadás, jogutódlás stb. lehet. Követelmény, hogy a jogcím tartalmában fedje a valóságot, azaz például ne cserét jelöljenek meg, amikor valójában összeolvadás történt.
Az ingatlanügyi hatóság a jogutódlás átvezethetőségének, a tulajdonjog bejegyezhetőségének feltételeit a tényállások összetettségére, egyediségére tekintettel a konkrét eljárásban vizsgálja.

 

No events